Nieruchomość dla kancelarii

Wielu prawników i partnerów kancelarii adwokackich, radcowskich, notariuszy czy doradców podatkowych w pewnym momencie kariery zawodowej staje przed dylematem wyboru lokalu dla swojej kancelarii. W tym miejscu ściera się tradycyjna wizja prawnika zasiadającego w gabinecie starej kamienicy z nowoczesną obsługą klienta w odpowiednio dostosowanych szklanych biurowcach.

O aktualnych trendach rozmawiamy z Panem Askaniuszem Kocembą, Dyrektorem ds. Rozwoju Home Broker SA.

Idealne biuro dla prawnika z pewnością powinno być eleganckie. Czy biorąc pod uwagę dzisiejszy rynek nieruchomości i lokali użytkowych nie ma możliwości znalezienia eleganckiego biura poza starą kamienicą?

Muszę od razu stanowczo zaprzeczyć. Od jakiegoś czasu obserwujemy trend, że wiele podmiotów z branży szeroko rozumianych usług prawnych (m.in. kancelarie adwokackie czy notarialne) decyduje się na wynajem lub zakup lokali usługowych bądź biurowych w nowo wybudowanych budynkach. Dotyczy to zarówno klasycznych nowych biurowców, nazwijmy je „ze szkła i stali”, czyli nowoczesnych, ciekawych architektonicznie, jak i budownictwa mieszkalnego z częścią usługowo-biurową. Atutem nowo wybudowanych budynków jest przewidywalny standard, czyli to, czego oczekują klienci od pomieszczeń usługowych, ale też jakość części wspólnych. Nie bez znaczenia jest też odpowiednia estetyka całej konstrukcji, czyli np. interesująca architektura budynku oraz tereny wokół inwestycji np. restauracje, kawiarnie, węzły komunikacyjne.

Możemy więc obalić mit, że biurowiec to zawsze podwieszane sufity i mało elegancka wykładzina przemysłowa?

Jeżeli decydujemy się na wynajem lokalu w biurowcu, to musimy się liczyć z charakterem tego typu budynków. Dotyczy to np. klimatyzacji czy na stałe zamkniętych okien. Jednak mimo to jakość używanych obecnie materiałów budowlanych i elementy wykończeniowe są na takim poziomie, że z pewnością każdy potencjalny klient będzie usatysfakcjonowany. Oczywiście aranżacja samego lokalu pozostawia też spore możliwości dopasowania pomieszczenia do potrzeb najemcy oraz standardu, w jakim chciałby przyjmować swoich klientów. Może to być przykładowo taki design czy projekt wnętrzarski, który nawiązuje do wyglądu starych przedwojennych kancelarii, z nobliwymi meblami czy elegancką tapetą na ścianach. Każdą nowoczesną powierzchnię można zaadaptować w taki sposób, aby podkreślała prestiż zawodu prawniczego.

Ile czasu potrzeba na znalezienie i przystosowanie lokalu do własnych potrzeb?

Niestety nie ma jednej reguły czy nawet prawidłowości. Wszystko jest uzależnione od indywidualnej analizy potrzeb klienta, ale też – co należy podkreślić – od tego, co w danym momencie oferuje lokalny rynek nieruchomości. W naszej ofercie mamy lokalizacje, przy których obserwujemy duże zainteresowanie na powierzchnie pod kancelarie prawnicze (to zazwyczaj centra dużych miast, główne ulice, blisko np. dworców). Ale z drugiej strony są również miejsca, na które trzeba będzie poczekać do czasu, aż nowo powstający budynek lub rewitalizowana kamienica zostaną oddane do użytkowania i dopiero wtedy będzie można przejść do etapu wykańczania. Z naszego doświadczenia wynika jednak, że nawet w przypadku dużej dostępności lokali, rozpatrzenie kilku alternatyw, negocjacje, sformalizowanie umów i adaptacja wnętrza to czas minimum 4–6 miesięcy.

Jeżeli jednak chcielibyśmy kancelarię w kamienicy, czy jest możliwość znalezienia nowoczesnych przestrzeni w starych budynkach? Czy ewentualne przystosowanie lokalu do wymagań XXI wieku może być problemem?

Jak najbardziej. W dużych miastach coraz więcej jest takich inicjatyw deweloperów. Poddaje się rewitalizacji istniejące już budynki – często nawet zabytki – i dostosowuje się je do aktualnych wymagań klientów. Czasem jest to zachowanie jedynie zewnętrznych elementów konstrukcyjnych oraz przeprowadzenie generalnego remontu wewnątrz całego budynku. Plusem takich miejsc jest to, że zazwyczaj dotyczy to wyjątkowych lokalizacji w centrum miasta, tam gdzie nie ma już możliwości ani terenów na budowę nowych inwestycji.

Wybierając lokal komercyjny, w przeciwieństwie do własnego domu czy mieszkania, należy sugerować się kwestiami biznesowymi, a nie sentymentami. Na co warto więc zwrócić uwagę oglądając lokale użytkowe? Lokalizacja, dojazd, parking, piętro?

Oczywiście są to istotne elementy, które kancelarie prawnicze muszą wziąć pod uwagę. Możemy założyć niemal ze stuprocentową pewnością, że przyszli klienci będą chcieli mieć do dyspozycji bezpłatny parking. Przewagą biurowców jest to, że większość udogodnień jest uwzględnionych już w samym projekcie i będzie można je mieć do dyspozycji.

Przy wyborze lokalu w kamienicy trzeba być ostrożniejszym. Należy zwrócić szczególną uwagę, by warunki zapewniały odpowiedni komfort klientom. Dotyczy to głównie właśnie parkingu lub miejsc parkingowych – zaznaczmy – bezpłatnych – na czas wizyty w kancelarii.

Warto również zwrócić uwagę na sąsiedztwo lokalu. Czy w budynku, w którym będziemy prowadzić kancelarię, pozostałe lokale są wykorzystywane na cele mieszkaniowe czy również prowadzona jest działalność gospodarcza. Jeśli tak, trzeba dowiedzieć się jaka.

Dobrze jest też zastanowić się czy sąsiedztwo nie będzie negatywnie oddziaływało na nasz biznes, czy wręcz przeciwnie – może będzie doskonałym źródłem nowych klientów.

Jakich lokali użytkowych jest na rynku więcej – wykończonych „pod klucz”, czy może do remontu, w stanie deweloperskim?

W większości przypadków, decydując się na zakup lub najem lokalu użytkowego, trzeba wziąć pod uwagę, że będzie on musiał zostać dostosowany do charakteru naszej działalności. Ale nie tylko – także do naszej koncepcji czy wizji, w jakim standardzie i warunkach chcielibyśmy spotykać się z naszymi przyszłymi klientami.

Najwięcej lokali na rynku jest takich, gdzie działalność gospodarcza już była prowadzona, co wiąże się zazwyczaj z mniejszym lub większym remontem lub też aranżacją wnętrza na własne potrzeby. To samo dotyczy zresztą nowych lokali w stanie deweloperskim. Najmniej jest ofert, gdzie wcześniej była prowadzona podobna działalność, czyli w naszym przypadku – kancelarie prawnicze. Moglibyśmy wejść do takiego lokalu bez dodatkowych nakładów adaptacyjnych, co wiąże się z mniejszym kosztami.

Kolejna kwestia to decyzja: wynajmować czy kupować lokal. W jakim czasie może zwrócić się zakup własnego lokalu?

To jest przede wszystkim decyzja biznesowa, dotycząca z jednej strony kosztu kapitału, a z drugiej strony ryzyka prowadzenia tej działalności. Najem lokalu daje nam większą elastyczność, jeśli chcielibyśmy zmieniać lokalizacje czy też zwiększać lub zmniejszać powierzchnie w przyszłości. Przy zakupie byłaby to bardziej skomplikowana „operacja”, gdyż trzeba byłoby sprzedać obecny lokal i kupić nowy albo podnająć „stary” i poszukać nowego – również na najem. Warto pamiętać, że w klasycznych biurowcach istnieje jedynie możliwość najmu lokalu bez opcji zakupu.

Porównując zatem koszty zakupu do kosztów najmu – zakładając, że zależy nam na atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie części wspólnych – musimy liczyć się, że zwrot takiej inwestycji nastąpi po kilkunastu latach.

Jak w takim razie widzą Państwo przyszłość lokali użytkowych w Polsce w kwestii cen? Czy należy się spieszyć, ponieważ lokale drożeją? A może warto poczekać na obniżenie wartości?

Przy obecnej sytuacji na rynku nieruchomości nie widzimy żadnych podstaw do tego, aby prognozować, że w najbliższym czasie dojdzie do widocznych zmian w cenach lokali użytkowych. Zarówno „w górę” czy też „w dół”. W niektórych miastach widać wyraźnie, że rośnie liczba pustostanów powierzchni biurowych, ale to może wpłynąć przede wszystkim na ceny wynajmu lokali biurowych, zwłaszcza w biurowcach nazwijmy je gorszej klasy (np. w budownictwie z lat 90.) i w gorszych lokalizacjach (np. na przedmieściach miast czy w odległych dzielnicach), choć to też nie jest regułą dla całego kraju. Dla przykładu w Krakowie sytuacja jest odwrotna. Tam występuje problem ze znalezieniem pożądanej powierzchni biurowej w budynkach o wysokim standardzie.

Dziękujemy za rozmowę.